Vous commencez à regarder les annonces le soir après le travail. Vous vous dites qu’un T3 à Nantes, ça doit être jouable avec vos revenus. Mais concrètement, vous pouvez emprunter combien ? Et surtout : faut-il d’abord trouver le bien ou d’abord appeler un courtier ? Ce flou sur le timing coûte chaque année des biens à des acheteurs pourtant solvables. Pretto et d’autres courtiers en ligne permettent aujourd’hui d’obtenir une estimation en quelques minutes, mais encore faut-il savoir quand déclencher cette démarche.
L’essentiel sur le timing courtier en 30 secondes
- Contactez un courtier 3 à 4 semaines AVANT de commencer les visites
- L’attestation de finançabilité s’obtient sous 24 à 72 heures
- Simulation gratuite en 3 minutes pour connaître votre budget maximum
- Arriver avec une attestation rassure vendeurs et agents immobiliers
Ce que vous allez découvrir
Pourquoi le timing de contact avec un courtier change tout
Franchement, la question du « quand » est celle que je vois le plus mal gérée. Sur les marchés tendus comme Paris, Lyon ou Bordeaux, un bien attractif part en quelques jours. Si vous n’avez pas d’attestation de finançabilité en poche, vous partez avec un handicap face aux acheteurs déjà pré-qualifiés.
35%
Taux d’endettement maximum autorisé par le HCSF, assurance incluse
Cette règle des 35 % fixée selon la décision D-HCSF-2021-7 conditionne tout le reste. Votre capacité d’emprunt dépend de ce plafond. Un courtier calcule instantanément ce que ça représente pour vous en euros, pas en pourcentage abstrait.
Dans ma pratique, j’observe que les primo-accédants sous-estiment systématiquement l’impact du timing. Ils pensent que la banque répondra « vite fait » une fois le bien trouvé. La réalité ? Comptez 24 à 72 heures minimum pour une attestation, selon l’étude Finance Conseil janvier 2026. Sur un coup de cœur, c’est souvent trop long.
Les 3 moments clés pour contacter un courtier selon votre projet
La bonne réponse dépend de où vous en êtes. Je ne vais pas vous mentir : il n’y a pas de timing universel. Voici comment décider selon votre situation.
Quel est votre stade de projet ?
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J’ai juste l’idée d’acheter, pas encore de recherche active :
Faites une simulation en ligne gratuite pour connaître votre budget. Contactez un courtier quand vous passez en recherche active.
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Je commence à regarder les annonces et planifier des visites :
Contactez un courtier MAINTENANT. Obtenez votre attestation avant la première visite.
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J’ai trouvé un bien qui me plaît, je veux faire une offre :
Urgence. Contactez un courtier immédiatement pour obtenir l’attestation sous 24-72 heures.
Mon avis, qui n’engage que moi : 3 à 4 semaines avant de commencer les visites, pas moins. C’est le délai qui permet d’avoir l’attestation en poche et de se positionner sereinement. Si vous cherchez à décrocher le meilleur taux crédit immobilier, ce temps supplémentaire permet aussi au courtier de comparer les offres sans précipitation.
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Premier contact courtier (formulaire 3 min) -
Analyse profil et simulation détaillée -
Obtention attestation de finançabilité -
Recherche active avec attestation en main -
Offre acceptée + montage dossier complet
Ces délais sont ceux que je constate en accompagnement. Ils peuvent varier selon la complexité de votre profil et la réactivité de votre courtier. Les indépendants ou profils atypiques doivent prévoir un peu plus de marge.
Pretto : estimer sa capacité d’emprunt en 3 minutes
Le problème principal quand on démarre un projet immobilier, c’est de ne pas connaître son budget réel. Vous regardez des biens à 300 000 € alors que vous pouvez emprunter 250 000 €. Ou l’inverse : vous vous bridez à 200 000 € alors que votre capacité dépasse 280 000 €. Pretto répond précisément à ce besoin de clarification rapide.
Le fonctionnement est simple : un formulaire de 3 minutes, sans inscription, qui interroge vos revenus, charges et durée souhaitée. Pretto compare ensuite plus de 100 banques pour affiner l’estimation. Le résultat ? Une capacité d’emprunt chiffrée, pas une fourchette vague.
Exemple concret : capacité d’emprunt pour 1 400 €/mois
Avec une mensualité de 1 400 € sur 25 ans au taux de 3,4 %, la capacité d’emprunt atteint environ 282 670 €. En ajoutant un apport de 20 000 €, cela permet de viser un bien autour de 244 000 € après déduction des frais de notaire (environ 8 %) et frais de garantie.
L’étape suivante, c’est l’attestation de finançabilité. Pretto la délivre après analyse complète de votre dossier par un courtier. Ce document change la donne face aux vendeurs : vous prouvez que votre projet est finançable, pas juste « envisageable ». Sur un marché où selon les données Banque de France 2025, 16,4 % des dossiers utilisent la marge de flexibilité HCSF, cette crédibilité fait la différence.
L’erreur classique qui fait perdre un bien (et comment l’éviter)
J’ai accompagné Émilie l’année dernière. Son cas m’a marqué parce qu’il illustre parfaitement le piège du mauvais timing.
Cas concret : Émilie, 32 ans, région lyonnaise
Émilie, cadre RH en CDI, a visité 8 biens avant de contacter un courtier. Elle ne voyait pas l’urgence : « Je voulais d’abord trouver, ensuite m’occuper du financement. » Coup de cœur sur un T3 à Villeurbanne. Elle appelle un courtier le soir même. Problème : 10 jours pour obtenir l’attestation de finançabilité. Pendant ce temps, un autre acheteur, déjà pré-qualifié, a fait une offre acceptée.
Ce qu’elle aurait dû faire : obtenir son attestation avant la première visite. Ces 10 jours de retard lui ont coûté son coup de cœur.
Le piège du timing tardif
Contacter un courtier APRÈS avoir trouvé le bien = 2 à 4 semaines de délai supplémentaire pour obtenir l’attestation. Sur un marché tendu, c’est souvent le temps qu’il faut à un autre acheteur (déjà pré-qualifié) pour vous passer devant.
Sur les marchés tendus comme l’Île-de-France, j’observe régulièrement cette erreur. Ce constat vaut surtout pour les zones où les biens partent en quelques jours. Dans les villes moyennes où le marché est plus détendu, la pression est moindre, mais le réflexe d’anticiper reste le bon.
Si vous voulez éviter ce scénario, lancez dès maintenant une simulation de capacité d’emprunt pour connaître votre budget et enclencher le processus.
Vos questions sur le bon moment pour contacter un courtier
Le courtier est-il gratuit ?
Dans la majorité des cas, le courtier est rémunéré par la banque qui accorde le prêt. Certains facturent des frais de dossier (500-1 500 €), mais beaucoup de courtiers en ligne sont gratuits pour l’emprunteur. Vérifiez toujours avant de vous engager.
Puis-je contacter un courtier sans avoir d’apport ?
Oui. Le courtier vous indiquera justement si un financement sans apport est envisageable selon votre profil. Avec les taux actuels autour de 3,27 % sur 20 ans selon le baromètre CAFPI février 2026, certaines banques acceptent encore le 110 % pour les bons profils.
Quelle différence entre simulation en ligne et attestation de finançabilité ?
La simulation donne une estimation indicative en quelques minutes. L’attestation est un document officiel établi par un courtier après analyse de votre dossier, qui prouve aux vendeurs que votre projet est finançable. Seule l’attestation a une valeur face à un agent immobilier ou un vendeur.
Dois-je contacter ma banque ET un courtier ?
Ce n’est pas obligatoire. Le courtier compare de nombreuses banques, potentiellement la vôtre incluse. Vous pouvez aussi demander une offre à votre banque pour comparer, mais attention à ne pas multiplier les demandes sans coordination : chaque demande laisse une trace.
Combien de temps dure l’attestation de finançabilité ?
L’attestation est généralement valable 2 à 3 mois. Passé ce délai, ou si votre situation change (nouveau crédit, changement de revenus), il faudra la refaire. Prévoyez de la renouveler si votre recherche s’étend.
Ce qu’il faut retenir : le bon moment pour contacter un courtier, c’est 3 à 4 semaines avant vos premières visites. Pas après avoir trouvé le bien, pas « quand vous aurez le temps ». Ce décalage de quelques semaines fait la différence entre décrocher votre coup de cœur et le regarder partir chez quelqu’un d’autre.
Une dernière question à vous poser : connaissez-vous vraiment votre capacité d’emprunt au centime près ? Si la réponse est non, c’est le premier obstacle à lever.
Précisions sur l’estimation de capacité d’emprunt
- Les montants et taux mentionnés sont des moyennes constatées début 2026 et peuvent varier selon votre profil et votre région
- Chaque situation financière est unique : revenus irréguliers, charges spécifiques ou crédits en cours modifient significativement le calcul
- L’attestation de finançabilité n’est pas un accord de prêt définitif
Pour une analyse personnalisée, consultez un courtier en crédit immobilier certifié ORIAS.
