Depuis 2017, on a pu constater une hausse constante du prix du mètre carré dans la plupart des régions françaises. Toutefois, les taux d’emprunt sont toujours au plus bas et l’accès est de plus en plus simplifié. De plus, les différents programmes de défiscalisation sont toujours en vigueur. Investir dans la pierre en 2018 reste un placement avantageux, à condition de faire le bon choix. Mais quel dispositif choisir ?
La loi Pinel
La loi Pinel est certainement le programme de défiscalisation le plus connu des investisseurs. Elle a remplacé le dispositif scellier et a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2021. Actuellement, elle ne touche plus que 3 zones : A, A bis et B1. Ainsi, les secteurs B2 et C ont été rayés de la liste.
Pour la loi Pinel, il faudrait acheter une maison neuve, en état d’achèvement ou rénovée. Le dispositif exige une location non meublée. Le calcul de la réduction d’impôt est basé sur le prix d’acquisition du bien, dans la limite de 300 000 €.
L’avantage fiscal varie selon la durée de l’engagement :
- 6 ans : la réduction d’impôt sera de 12%
- 9 ans : la réduction d’impôt sera de 18%
- 12 ans : la réduction d’impôt sera de 21%
Il faut cependant préciser que la réduction d’impôt maximale est de 63 000€. Prenons un exemple concret. Si vous investissez dans un logement d’une valeur de 100 000€ et la durée de la location est de 6 ans, alors la réduction d’impôt sera de 12 000€¸ répartie sur 6 ans. Ce qui donne une réduction d’impôt de 2 000€ par an.
L’investissement dans le neuf représente un atout non négligeable pour le propriétaire : aucune dépense supplémentaire n’est à prévoir pendant au moins 10 ans grâce à la garantie décennale. De plus, les logements neufs respectent les normes RRT 2012, donc consomment moins d’énergie et attirent davantage les locataires. De la sorte, le risque de vacances est réduit. Néanmoins, le loyer est plafonné. Il faudrait alors se référer aux encadrements de loyer afin d’éviter les mauvaises surprises. En outre, même si les biens neufs coûtent un peu plus cher que l’ancien, les frais de notaires sont minimes.
Pour être éligible à la Loi Pinel, votre impôt doit se situer entre 2 500 € et 5 000 € par an. Et la réduction d’impôt est uniquement valable pour deux biens immobiliers. En dessous, il vaudrait mieux se tourner vers le dispositif Censi-bouvard.
Pour les départements d’outre-mer, c’est la loi girardin ou Pinel Outre-Mer qui s’applique. Pour plus d’informations sur la loi Girardin, cliquez ici
Le statut LMNP
La location meublée est le type de location la plus lucrative. Les conditions ? Le bien meublé doit être loué à un particulier en tant que résidence principale. Et le propriétaire-bailleur doit garder le statut de loueur meublé non professionnel ou LMNP s’il souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au LMNP.
La durée de bail est de 1 an au minimum, mais pour un locataire étudiant, elle est réduite à 9 mois. Toutefois, le bien doit être mis en location pendant 9 mois au minimum. La location saisonnière est donc à écarter.
Il existe deux types de dispositif :
- le LMNP classique : dans ce cas, tous les biens meublés loués à des particuliers peuvent profiter de ce type d’avantages fiscaux
- le LMNP avec Censi-Bouvard : seuls les résidences étudiantes et EHPAD sont concernées. Depuis 2017, les résidences de tourisme ne sont plus admises
Pour se constituer un patrimoine et minimiser ses impôts, on peut déduire que l’investissement LMNP est une bonne alternative. L’abattement forfaitaire est évalué à 50% des recettes locatives. Donc, la rentabilité du placement est plus intéressante. Par ailleurs, la location ne fait pas l’objet d’un encadrement de loyer et il n’y a aucun plafond de ressources.
Dans le cadre d’un LMNP censi-Bouvard, la réduction d’impôt représente 11% du prix d’achat hors-taxe et la récupération du TVA sur le coût de vente est possible.
Attention ! Pour être éligible au LMNP, les recettes ne doivent pas dépasser 23 000 € et le propriétaire ne doit pas figurer dans le registre du commerce et des sociétés (RCS). Il est aussi à noter que le dispositif Censi-Bouvard est valable jusqu’au 31 décembre 2018
Le dispositif Malraux
Pour le dispositif Malraux, il faudrait investir dans des bâtiments anciens à réhabilités, situés dans des zones prédéfinies appelées « ZPPAUP » ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural et Urbain et Paysager ou dans un secteur sauvegardé. La réduction d’impôt est basée sur le montant total des travaux entrepris avec un plafond de 100 000€ par an, à étaler sur 4 ans, disponible jusqu'à trois ans après la délivrance du permis de construire :
- dans une zone ZPPAUP, la réduction d’impôt est de 22%
- et dans un secteur sauvegardé, ce sera de 30%
NB : La durée de la location d’un logement rénové est de 9 ans. Il doit être loué à des particuliers à titre d’une résidence principale. Le dispositif Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € et l'allègement d’impôt maximal est de 120 000€.
Le dispositif Malraux convient surtout aux contribuables fortement imposés, car il permet d’obtenir des réductions d’impôts plus conséquentes (au-delà de 10 000 € d’impôt sur les revenus ou des revenus fonciers importants). Toutefois, le bailleur ne peut louer le logement à son conjoint, son partenaire de PACS, ses ascendants ou descendants pendant 9 ans.
Attention ! Le bien immobilier ne doit pas nécessiter des travaux de plus de 400 000 €.
Les autres dispositifs en vigueur
On peut citer d’autres dispositifs de défiscalisation moins connus du public, mais qui offrent des réductions d’impôt plutôt attrayantes :
- le déficit foncier : vous achetez un logement ancien, vous y apportez quelques travaux d’aménagement et des travaux de rénovation pour le remettre en état (amélioration de la performance énergétique, etc.). Puis, vous optez pour le régime d'imposition au réel simplifié. Pour évaluer la réduction d’impôt, procédez au calcul suivant :
Déficit foncier = Montant total des loyers encaissés - total du coût des travaux
La base d’imposition est la différence entre les revenus imposables et le déficit foncier. Selon le coût des travaux, vous pourrez bénéficier d’un avantage fiscal plus ou moins important
- Le dispositif Cosse dans l’ancien : actif depuis février 2017, il permet de bénéficier d’un abattement allant de 15 à 85 % sur les loyers perçus. Toutefois, il existe un plafonnement de loyers à respecter. De même, il faudrait respecter la durée de location minimum qui est de 6 ans. En plus, le bailleur est tenu de signer une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH)
- Le dispositif Monument Historique : si vous achetez un immobilier classé Monument historique et que vous y apportez des travaux afin de transformer le bâtiment en résidence principale, vous pouvez espérer obtenir un avantage fiscal très attractif. à la fin des travaux, vous devez le louer. Un bureau modifié en résidence principale peut également profiter des avantages offerts par ce dispositif. Le prix d’achat, le montant des travaux et les intérêts des emprunts sont déduits des revenus et le propriétaire est exonéré de droits de succession
Ainsi, choisissez le dispositif de défiscalisation le plus adapté à votre profil d’investisseur pour optimiser les avantages fiscaux.
